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關懷台灣經濟系列 系列七(89/12/24)

系列七

房地產須添薪 帶頭衝出谷底 

 一般人將房地產業喻為「火車頭工業」,房市景氣好會連帶刺激鋼鐵、水泥、家具、裝潢等行業欣欣向榮,房市低迷,相關行業跟著垂頭喪氣。

 台灣房市景氣不佳已有段長時間,反映所及包括建築業、營造業、鋼鐵業、水泥業及銀行業獲利情況均大幅縮水,銀行的呆帳高掛受房市的影響最大。  對國內房地產市場有長期深入研究的政大經濟系教授林祖嘉表示,大家都說營造業、房地產業是「火車頭」工業,但他卻認為正好相反,是「火車尾」工業,因為唯有景氣好,大家所得提高,才會有意願、有能力來投資及消費房地產,因此政府唯有提出有效對策,振興經濟,才能加速房市復甦。林祖嘉認為,國內房地產市場最嚴重的問題除了供過於求之外,經濟不景氣更使房市雪上加霜。

  林祖嘉分析,不論是實際有購屋需求或是投資置產的人口,目前都越來越少;以投資置產部分來看,早在數年前,投資房地產的選擇就已漸被其他多樣化的金融理財投資選擇所取代,使得以投資為目的而購買房地產的人口日益減少。

  「目前的經濟景氣低迷,股市連番重挫、失業率大幅提高,國人所得及財富大量縮水之餘,不要說是投資了,連購買住屋及換屋的意願都會降低;此外再加上因看壞經濟前景而預期房價會續跌的心理使然,更阻礙了房市的流動性。」林祖嘉一針見血說出房市不景氣的原因。

 他認為,政府所實施的三千二百億元優惠房貸措施對於解決餘屋問題的貢獻相當有限,目前房市不振的現象至少將持續一年半以上。

 「目前全台灣共有六百八十萬戶房屋,其中有一百一十萬餘屋,比率高達十七%,可見供過於求的嚴重性,如此也形成房價下降的壓力。」

 「若以我國一年新成立的家戶數平均在十五萬戶,而自有率在八成的情況來看,一年只能消化十二萬戶的空屋而已;其中建商手中有十八萬戶空屋,以最樂觀的方式推估,建商手中的空屋至少也要一年半才消化得完,而整體市場的總空屋全部消化需要花十年以上的時間。」林祖嘉以數據推算台灣空屋消化的速度。

 國內經濟成長率一再向下修正,不但金融機構逾放比增加,房地產交易也一蹶不振,淡江大學產業經濟系教授莊孟翰分析,房地產交易遲滯與供需失衡有關,國內經濟已進入低度成長時代,現階段宜以停建國宅、勞宅等手段,抑制住宅供給,並以降稅等措施穩定經濟,創造需求,以「消費帶動生產」的方式活絡房市。

 他表示,國內房地產長期以來不景氣,主因是供給大於需求所致,七十六年至七十八年是國內房地產的高峰期,八十年以後呈現逐年衰退之勢,但是八十一年建照核發的數量高達二十五萬四千張、八十二年亦有二十二萬三千多張,與每年十萬戶的住宅消耗量相較,超額供給的情形十分嚴重。

  「現階段政府應以降稅的方式刺激消費,去年契稅已由七點五%降為六%,未來是否免除契稅是可以考慮的議題;除此之外,土地增值稅也應有向下修正的空間,目前土地增值稅的稅率為四十%、五十%、六十%,訂定降幅比率,或規範都市地區以實際交易價格來課稅,均是減輕稅負的做法。」莊孟翰提出個人的建議。

 莊孟翰援引美國經濟復甦的例子,認為「減稅」及「輔導企業提升競爭力」的措施是使美國經濟復甦的重要手段。

 他分析,目前國內生產毛額(GDP)約為九兆,金融行庫約有九千五百億的逾放,佔GDP的十分之一,估計金融業的壞帳約有二成是來自於房地產業,因此政府去年釋出的一千五百億振興房地產優惠房貸、今年三千二百億優惠房貸等刺激房市措施,不僅是救房地產業,也等於是救金融業脫困。

莊孟翰認為,新政府應停止政治惡鬥,穩定國內政局,再以「財經掛帥」的內閣成員力挽每況愈下的國內經濟,而此時正是國內建商調整體質的好時機,亟思產業轉型及企業瘦身,已是刻不容緩之事。

 在「降稅」、「抑制供給」及「創造需求」等目標逐步落實後,期待房地產流動性加速,營造一個永續經營的環境。

 他說,日本百元商店充斥,發展至今已有四萬多家,幾乎是郵局的二倍,在不景氣階段,穩定經濟的措施必需端出來,才能使景氣復甦。

 營造業是台灣最具本土的產業之一,但整個產業的悲觀氣氛,卻也是所有產業之最,賴以為生的民間建築業及政府公共工程同步緊縮,由於明年台灣要加入世界貿易組織(WTO),引進世界大廠進來搶食重大工程大餅,不管是往上或是往下,業者都眉頭深鎖,業界疾呼政府擴大公共投資以挽救業界,學界則認為,必須強化研發、改善強化體質及重新整理市場秩序。

 根據統計,台灣每年營造工程量約是一兆台幣,其中,公共工程與民間工程各半。  不過,自近幾年來,民間建築業不景氣,營造工程量大幅縮減,跟高峰時期相比,工程量不到一半,只好靠政府公共工程在撐,公共工程預算從八千億元持續減量,減到今年的五千億元左右(政府預算約是六千四百多億元,但扣除土地費用,剩下不到五千億元商機),導致業者爭食如同一場慘烈的廝殺,政府又實施低價搶標制,業者們分析,目前大都是以低於底價的六成左右得標,價錢壓低到流血拚業績的地步,但如果不做,公司宣告解散;搶做,只是少賠一點。

  工程少了,大家搶,為了搶標,結合黑道圍標、掛勾白道綁標等,各式各樣的作法盡出,一張標單領到,還走不到機關大門口,就有「兄弟」圍上來,叫自己看著辦,家裡老小要注意,再不上道,押著人就上車談判、喝茶,法律規定要有多少家投標才算數,於是除了老大圍事的一家外,頂多只是陪榜的參加投標。

 事後禮數也不會少,給點陪標的茶錢,但工程就不用想了!

 黑道圍標最近少了,因為司法系統的強力掃蕩,發揮相當效果,且在採購法實施之後,圍標已幾近沒有利潤,所以「綁標」更盛行。

 從設計階段就逐步綁起,最後就是特定幾家廠商才能投標,即使有能力投標,也會有人來「關注」,反正不是一般廠商能投到的標就是了! 根據財團法人台灣營建研究院的調查,「灰道」才是業界認為最可怕的,也就是不肖公務員結合廠商共謀,吃、喝、拿,如果一個不小心,得標了,還會遭到「灰道」的威脅,但是要倒閉?還是要工程?有切身之痛的廠商不在少數。

  尚禹營造董事長胡偉良就提到,有些「不肖白道」,常以退件、行政刁難的手法,打擊、要脅和變相勒索廠商,明明一次可以完成的文件審查,極盡拖的能事,即使請款也可從一、二週可領到的工程款,拖到數月之久,最後就是讓廠商就範,這些不肖白道就是利用這些行政程序,變相綁標和勒索。

 在房地產不景氣的時候,業者還要再受到黑白道的干擾,不知政府官員做何感想?   國民黨立委蔡家福指出,由於經濟不景氣,房地產市場低迷,連帶影響金融、股市也遭殃,政府應從政策面主動積極協助營建業者起死回生。

 蔡家福說,目前國內營建業約有八成面臨倒閉,原因來自林肯大郡倒塌案發生前,許多依法開發的案件,其坡度在四十度、五十度均可開發的案件,在林肯大郡事件後,政府改將限制開發許可定在三十度以內,先前依法已開發施工或完工的土地與建物,無法取得使用執照或繼續開發,影響業界甚鉅。

 蔡家福指出,在此情況下,許多營建業者資金無法動彈,銀行無法從抵押的土地取得利益,呆帳逐漸擴大,而被限制開發的土地,政府又無力徵收,造成政府、營建業者、銀行三輸的局面。

 為挽救低迷的房市,蔡家福提出建議,「首先,政府可將土地價值換算成建築容積給業者,在同一都市計畫中開發使用,如此,政府取得土地所有權進行管制,銀行給業者的抵押從死錢變活錢,呆帳也變聰明。」

 蔡家福認為,目前國內經濟實力並無多餘資金購買不動產,不動產景氣無法復甦,經濟環境只有更差,因此,他建議政府要爭取外資法人購買本國「商業用、工業用及住宅」不動產,以活絡經濟。

 「政府也應鼓勵業者捐贈公共設施預定地給地方政府,將價值換算成建築容積,並使用在同一都市計畫、所申請的新建照內,增加面積。」蔡家福說。

 專家、學者、業者及立委對台灣房市問題,找出問題、提出對策,但能夠解決積弱不振的房市嗎?有幾個社會現象值得各界深思,台灣資金外移太多、失業率攀高、其他行業的景氣也衰退,在買盤縮手的情況下,火車頭欲正常運轉,難上加難。就如經濟學者所說的「經濟理論有長期的供需最佳平衡點,但時間太久我們都看不到」。(記者 / 朱漢崙、高照芬、林美芬、黃維助)



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